Čeká nás krize kvůli realitní bublině?

Krize a realitní bublina
 

Ceny nemovitostí, výstavba nových bytů, regulace České národní banky a další podobné zprávy neúnavně plní téměř všechna informační média od televizních zpráv po sociální sítě. Ve společnosti se množí samozvaní experti na nemovitostní trh a lidé se dovedou o rostoucích cenách nových bytů bavit dlouhé minuty. Diskuze se ale téměř vždy točí kolem tržních fundamentů, možné změny v chování a přemýšlení české společnosti podrobně probírány nejsou.

Držitel Nobelovy ceny Robert J. Shiller je považován za někoho, koho by měl číst povinně každý, kdo se zajímá o finanční trhy a ekonomii. Ve své nejznámější knize Irrational Exuberance se zaobírá psychologickými důvody vzniku tržních bublin. Zejména kapitoly týkající se posledního iracionálního růstu cen nemovitostí v USA nabízí množství připodobnění k současné české (resp. pražské) tržní situaci.

Od začátku roku ale nemusí být všeobecně přijímaný názor, že ceny nových bytů v Praze každým dnem dosahují nových rekordů, nebo že panuje nedostatek volného bydlení, úplně pravdivý. Deloitte Develop Index představuje trochu jiná čísla, a sice že ceny nových bytů začátkem roku 2018 začaly stagnovat a v některých částech Prahy dokonce poklesly. Dále můžeme dle statistik usuzovat, že během měsíců ledna a února bylo na pražském trhu nejvíce volných nových bytů od roku 2009. I dle realitních makléřů začíná trh zpomalovat a svým klientům doporučují neotálet s prodejem bytů, neboť se pravděpodobně nacházíme na vrcholu jejich tržní hodnoty.

Fundamenty by tedy mohly běžné občany a novináře spíše uklidňovat a diskuze by se měla ubírat jiným směrem. Opak je ale pravdou. Když se Shiller v roce 2004 zeptal kupujících bytů, zda za růstem cen vidí tržní fundamenty (vztah nabídky a poptávky, demografie, zaměstnanost či změny úrokových měr), nebo zda jako příčinu vnímají psychologické faktory, 87 % z nich se vyjádřilo pro první možnost. Po splasknutí nemovitostní bubliny a pádu jejich cen se však ukázalo, že skutečným důvodem bylo právě iracionální chování velké části společnosti ve vztahu k touze po novém bydlení.

Sám jsem provedl (spíše anekdotické) krátké dotazníkové šetření mezi mými známými (počet respondentů byl 56) a za dnešním růstem vidí psychologické faktory pouze 23 % z nich. Měli bychom tedy mít v paměti, že Praha se může vézt na podobné horečce iracionálnosti jako tehdejší Spojené státy.

Lidé chtějí slyšet nějaké reálné argumenty a příběhy, proč ceny rostou. Pouhá změna myšlení kupujících a většiny společnosti nezní příliš zajímavě ani čtivě, což média velmi dobře vědí. Nicméně stojí za zmínku, že v případě poklesu cen bývá situace přesně opačná a veřejnost vidí příčinu prudkého pádu v dočasné změně chování investorů.

Nezapomínejme na feedback

Feedback dle Shillera v ekonomické teorii znamená, že pouhá změna cen dokáže poutat pozornost lidí, aniž by se zajímali o důvody, které k růstu vedly. Jako příklad dopadu takového feedbacku můžeme uvést fakt, že pokud ceny nemovitostí rostou, stále větší procento lidí je považuje za nejlepší investici. Například v mém průzkumu pouze 25 % respondentů neshledávalo investici do bydlení jako nejlepší možnou. Zbylí neví nebo předpokládají, že růst cen bude pokračovat dále a bude poskytovat nejlepší výnos vzhledem k jiným možnostem investování.

Pokud se na myšlenku feedbacku podíváme hlouběji, uvědomíme si, že pouhé titulky na zpravodajských webech popisující růst cen nemovitostí přiživují iracionální chování lidí a podporují samotný růst nad rámec jejich reálné hodnoty. I sám Shiller vypozoroval, že nejčtenější zprávy obsahovaly pouze informaci o změně ceny určité akcie nebo hodnoty celého trhu bez dalších doplňujících informací, které veřejnost pravděpodobně považuje za zbytečné povídání kolem.

Optimismus a víra v ekonomický růst

Dalším faktorem ovlivňujícím rozhodování subjektů o koupi nemovitosti je spotřebitelská důvěra, která v České republice dosahuje nejvyšších hodnot od propuknutí světové krize v roce 2008. Lidé zkrátka nepochybují, že by současné zvyšování platů, nízká nezaměstnanost, případně i levné hypotéky měly během následujících několika let končit. V případě levných hypoték se domnívám, že velká část dlužníků si není schopna uvědomit, co pro ně může znamenat budoucí 2 nebo 3% zvýšení úrokové míry. A vzhledem k situaci, kdy mnoho domácností jede tzv. nadoraz, může každá ztracená tisícikoruna v peněžence znamenat rychlý nástup problémů se splácením.

Lidé dle Shillera ale nehodnotí budoucnost podle výše zmíněných fundamentů, jejich optimismus vychází z vnímání nových technologií, které jim budou v budoucnu usnadňovat život. Stejně jako v době masivního rozvoje internetu teď zažíváme boom umělé inteligence, samořiditelných aut, hlasových asistentů a dalších novinek na trhu. Lidé se tak dnes mohou snadno nechat opít technologickým pokrokem a vidět budoucnost růžověji, než by skutečně mohla být.

Jejich optimismus tak například vyústí v ne jednu, ale několik hypoték. Byty pak pronajímají s pocitem, že nájem jim vždy pokryje měsíční splátky a vnímají podobonu transakci jako geniální investiční rozhodnutí. Pokaždé, když někdo považuje určitou situaci na trhu za “definitivní”, měli bychom zpozornět.

Není divu, že se ČNB snaží velké nadšení a z něj vyplývající iracionální chování dlužníků krotit novou regulací. Samotná situace, kdy se téměř desetina Čechů nachází v exekučním řízení, je velmi alarmující. Jak píše Malcolm Gladwell ve své knize Bod zlomu, určité fenomény nabírají ve společnosti na síle dlouho bez povšimnutí, než se přiblíží k bodu zlomu, který je promění ve velkou katastrofu. Klidně další 1% růst exekucí a neschopnosti splatit své úvěry může způsobit rozsáhlé sociální problémy ovlivňující celou ekonomiku. Bod zlomu bohužel nalezneme až ve chvíli, kdy na něj narazíme.

Věnujme více pozornosti chování lidí

Předchozími řádky se nesnažím vyvrátit vypovídající schopnost fundamentů vysvětlující rostoucí ceny nemovitostí. Poukazuji ale na fakt, že chování lidí a určité psychologické faktory popsané Robertem Shillerem se začínají přibližovat jejich stavu v USA před prasknutím poslední nemovitostní bubliny.

V historii jsme často viděli, že fundamenty pouze nastartují vzestup cen, který ale tyto fundamenty po čase opustí a následuje již pouze iracionální růst, který je tažený psychologickými faktory společnosti. Čím více lidí podlehne této “iracionální horečce”, tím horší dopad bude mít případné vystřízlivění na naši ekonomiku. Z tohoto důvodu bychom neměli při diskuzi ohledně rostoucích cen nemovitostí vynechávat samotné změny v přemýšlení a chování účastníků trhu.

Autorem textu je Jan Ján.


Je tedy vhodný čas prodat?

Pokud jste nemovitost zakoupili před růstem cen, můžete vydělat nemalé peníze. A pokud využijete naše služby, může váš výdělek být o statisíce vyšší - s námi neplatíte provizi realitní kanceláři.

Objevte naše služby