Prodej nemovitosti z právního hlediska

Právní aspekty prodeje bytu či domu
 

Pokud jste došli do fáze, kdy máte kupce vaší nemovitosti, je tento článek určen právě vám. S kupujícím jste se dohodli na přesné výši ceny, termínu její úhrady a termínu vystěhování. Nyní je zapotřebí nemovitost převést bezpečným způsobem, který bude chránit jak vaše zájmy jako prodávajícího, tak kupujícího.

Rezervační smlouva

Prvním takovým prostředkem, který chrání hlavně prodávajícího, je rezervační smlouva. Prostřednictvím této smlouvy prodávající stanoví tzv. rezervační poplatek, který mu poskytne jistotu, že si zájemce koupi nemovitosti nerozmyslí a pokud přeci, tak vám tento poplatek propadne. Zájemce naopak získá jistotu, že svoji nemovitost nebudete dále nabízet.

Doporučujeme vyžadovat blokační jistinu ve výši 5-10 % z ceny nemovitosti a dokud vám zájemce rezervační poplatek nesloží, tak nemovitost neblokovat. Zbytečně tak můžete přijít o jiného, třeba i lepšího kupce. Dále by tu měl být stanoven přesný termín podpisu kupní smlouvy a zaplacení kupní ceny. Zájemce tak bude vědět kolik času má na to, aby sehnal potřebné finanční prostředky.

Kupní smlouva a úschova

Má-li zájemce připravené peníze na zaplacení kupní ceny, nic vám nebrání podepsat kupní smlouvu.

Našim klientům doporučujeme provést platbu prostřednictvím úschovy kupní ceny, a to buď u notáře, advokáta nebo v bance a v den, kdy jsou peníze v této úschově, podepsat kupní smlouvu. Výplata kupní ceny z úschovy je vždy podmíněna splněním určitých smluvených podmínek. Většinou se vyplácí finanční prostředky až po povolení  vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru – tedy až když je jako nový majitel nemovitosti zapsán kupující. 

Před podpisem smlouvy si smlouvu důkladně přečtěte a překontrolujte si zejména veškeré údaje o nemovitosti, o kupujícím a prodávajícím (adresa, rodná čísla apod.). 

Kupní smlouva by měla obsahovat tyto náležitosti:

  • popis nemovitosti
  • projev vůle prodávajícího prodat a kupujícího koupit nemovitost
  • výši kupní ceny
  • termíny uhrazení kupní ceny
  • termíny vyklizení nemovitosti
  • podmínky možnosti odstoupení od smlouvy
  • termíny odhlášení trvalého pobytu prodávajícího z nemovitosti
  • podmínky úhrady příp. nedoplatků za služby spojené s užíváním nemovitosti
  • případnou sankci za nedodržení termínu zaplacení kupní ceny
  • případnou sankci za neuhrazení daně z převodu nemovitosti
  • případnou sankci za nezaplacení nedoplatků za služby spojené s užíváním nemovitosti
Kolikrát se kupní smlouva podepisuje?

Kupní smlouva se pro potřeby katastrálního úřadu podepisuje v počtu - počet účastníku smlouvy plus 2. Katastrální úřad potřebuje mít aspoň jednu smlouvu, na níž jsou podpisy všech účastníků úředně ověřeny. Ověřit své podpisy můžete u notáře nebo na CzechPointu. Společně se smlouvou podepisujete i tzv. Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podpisy na tomto Návrhu už úředně ověřeny být nemusí.

Hypotéka

Je-li kupní cena z části uhrazena hypotékou nebo jiným úvěrem, vyžaduje finanční ústav i zřízení zástavního práva na kupovanou nemovitost. Protože je zatím nemovitost psaná na prodávajícího, tak zástavní smlouvu podepisuje prodávající, jakožto současný vlastník nemovitosti. Jelikož se většina nemovitostí kupuje na úvěr, tak je tato situace běžná.

Banka nejdříve schválí úvěr, následně vyhotoví úvěrovou smlouvu a zároveň i zástavní smlouvu na nemovitost. Většinou se podepisují tyto smlouvy zároveň, tedy prodávající ví, že kupující obdrží úvěr, jehož sumu následně přímo banka poukáže na účet prodávajícího nebo do úschovy.

Podmínky čerpání úvěru by se měly shodovat se způsobem a termínem placení kupní ceny podle kupní smlouvy. Je běžné, že čerpání úvěru nastává ihned po podpisu zástavních smluv a jejich podání na katastr.

Návrh na vklad do katastru

Nyní máme tedy podepsanou kupní smlouvu a peníze na účtu u třetí – neutrální strany. Už nám jen zbývá podat Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, díky kterému se vlastnické právo převede. U standardního prodeje přidáte k Návrhu příslušný počet vyhotovení kupních smluv (plus jednu s ověřenými podpisy) a pokud prodávající nabýval nemovitost před 1.1. 1993, pak k Návrhu přidáte i listinu prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s nemovitostí.

Návrh musí obsahovat jméno, příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo podavatele nebo podavatelů, označení katastrálního úřadu, kterému je Návrh určen, označení účastníků řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí (jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a identifikační číslo právnických osob) a označení práv, která mají být zapsána.

Návod jak vyplnit návrh na vklad naleznete v tomto článku.

Po uplynutí třiceti dnů, které katastr má na přepsání změny vlastnického práva a v případě, že byl Návrh podán správně, bude v katastru zapsán nový vlastník. Ve spojitosti s tím se kupní cena převede z úschovy na účet prodávajícího.  

Předávací protokol

Už jen zbývá nemovitost předat. Doporučujeme si pro tuto příležitost obstarat tzv. Předávací protokol. Jeho základními body jsou:

  • identifikace předávajícího i přebírajícího
  • identifikace nemovitosti
  • datum předání
  • popis stavu nemovitosti
  • zápis stavu všech měřičů
  • soupis předaných klíčů včetně jejich počtu a určením části nemovitosti, ke kterým náleží
  • soupis zřetelných vad, se kterými kupující nemovitost koupil
  • soupis interiéru, který prodávající přenechal kupujícímu (např.: vestavěné skříně, kuchyňská linka, apod.)
  • dále doporučujeme zhotovit fotodokumentaci, která bude přílohou předávacího protokolu.


Nechte si poradit

Při prodeji nemovitosti jde opravdu o hodně a proto je vhodné zvolit renomovanou advokátní kancelář, která vám sepíše právní dokumentaci a zajistí bezpečný převod nemovitosti a financí. Pro váš bezstarostný prodej spolupracujeme s těmi nejlepšími - s Advokátní kanceláří Brož & Sokol & Novák.

Zobrazit nabídku služeb